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大規模修繕工事が最も重要だと認識しているマンション管理会社

 すでに4人に1人が高齢者で占められる社会になっていますが、高齢化が今後も続いていくと予想されています。歳を取るにつれて体力の低下が避けられないので、日常生活をできるだけ少なくして楽に過ごしたいと考える高齢者が多くなっています。こうした事情があって住まいについても戸建てよりマンションを希望する高齢者が増えています。しかも、生活の利便性を考えると地方より大都市圏の方が日常生活の買い物に必要なスーパーや各種店舗、あるいは、公的機関や医療機関等が徒歩圏に集中しています。このため、今後も人口や若者の減少が続いていくので年々、住宅着工件数の減少が見込まれていても大都市圏には一定規模のマンション建設が続いていくと見込まれています。マンションが完成すると、入居者や所有者からなる管理組合を結成して建物の管理をしていくことになりますが、殆どすべてが素人集団です。従って、管理組合から業務を委託されたマンション管理会社が実質的な仕事を行うわけです。

 今日まで、マンションを建てたディベロッパー系列企業か、ビルメンテナンス企業が殆どのマンション管理業務を請け負っています。マンションの入居者や所有者は持ち回りで管理組合役員を引き受けて1,2年の輪番制でマンション管理を行っていますが、実質的にマンション管理会社に丸投げ状態になっています。築後、20年位は殆ど、大きな問題が起こらないので、入居者や所有者は利便性や機能性に富んだマンション生活を楽しんでいます。その結果、マンション管理を役員に任せて、殆ど無関心状態で暮らしている人が多いはずです。ところが、マンションの建物は外気に触れて徐々に劣化をしていますが、鉄筋鉄骨造りが多いですから外見的にはその変化が見にくいです。外壁部分や屋上、あるいは、共用施設でも使用頻度の多い箇所が腐蝕、劣化しやすいため、平素から点検チェックを続けていないとマンションの寿命に影響を与えるといわれています。

 そこで、マンションの建物構造では10年~12年間隔で大規模修繕工事を行うケースが多くなっています。マンション規模により工事には数千万円から億単位の費用がかかるので、平素から管理費の他に修繕積立金を積み立てていないと必要な工事をできません。本格的に検討し始めて見積金額が分かったところで修繕積立金不足が分かり、慌てて一時金を徴収しようとしても全戸からの納入が済まないと工事を開始できません。実際にこうした事例がしばしば発生しているので、管理組合はマンション管理会社通じて修繕積立金に不足の生じることのないよう、情報提供してもらうことが重要です。委託業務の中で最も多額の費用が一度に発生するだけに、管理会社は修繕積立金会計に気を回して管理することが委託業務の中で最重要課題と認識しているはずです。

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